Які нюанси потрібно врахувати при проведенні реєстраційних дій щодо земельних ділянок?

До запланованого на 1 липня 2021 року скасування заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, залишилося трохи більше ніж 4 місяці.

Після так званого відкриття ринку землі очікується справжній «бум» на проведення реєстраційних дій щодо земельних ділянок. Щоправда, і сьогодні в Україні проводиться велика кількість реєстраційних дій щодо землі, адже право власності і похідні від нього речові права (оренда, суперфіцій, емфітевзис тощо) на такий нерухомий актив підлягають державній реєстрації, і як свідчить практика роботи Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України, при проведенні реєстраційних дій такого типу нерідко допускаються порушення.

Які ж нюанси потрібно враховувати при проведенні реєстраційних дій щодо земельних ділянок, розповідає заступник начальника відділу розгляду скарг у сфері державної реєстрації нерухомого майна Управління розгляду скарг у сфері державної реєстрації Офісу протидії рейдерству Мін’юсту Каріна Федорчук, яка і продовжує нашу постійну рубрику «Експертні лайфхаки».

Каріна Федорчук: «Порушення вимог законодавства при проведенні державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки або ж припинення таких прав, є підставою для оскарження відповідних реєстраційних рішень до Міністерства юстиції України в порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон).

Найпоширенішим порушенням при проведенні реєстраційних дій щодо земельних ділянок — є неналежна перевірка обсягу повноважень заявника.

Наприклад, якщо державна реєстрація прав проводиться не у результаті вчинення нотаріальних дій або не на підставі документів, виданих (оформлених) органами державної влади чи місцевого самоврядування, державний реєстратор обов’язково повинен визначити обсяг цивільної дієздатності фізичних осіб і цивільної правоздатності та дієздатності юридичних осіб, перевірити повноваження представника фізичної або юридичної особи щодо вчинення дій, направлених на набуття, зміну чи припинення речових прав, обтяжень таких прав. При цьому обсяг цивільної правоздатності та дієздатності визначається, а повноваження представника перевіряються щодо особи, якій належить нерухоме майно на певному речовому праві, та стосовно особи, яка набуває певних речових прав.

Зверніть увагу: відповідна перевірка здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань відомостей про юридичну особу, зокрема і щодо її установчих документів, та встановлюється відповідність реєстраційної дії, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності. Відповідно до частини другої статті 87 Цивільного кодексу України установчим документом товариства є затверджений учасниками статут або засновницький договір між учасниками, якщо інше не встановлено законом.

Тож державним реєстраторам варто звертати особливу увагу на те, чи передбачені статутом товариства, від імені якого діє керівник, повноваження на підписання певних угод, наприклад, про дострокове розірвання договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до договорів відповідно до наданих прав, закріплених у статуті юридичної особи. При цьому не слід забувати про особу заявника, позаяк на практиці інколи виникають ситуації, коли колишні керівники товариств укладають угоди про розірвання договорів оренди землі. У такому випадку екс-директор буде неналежним заявником і вже не матиме повноважень подавати заяви про державну реєстрацію прав від імені товариства.

Непоодинокими є випадки, коли державні реєстратори не здійснюють перевірку факту виконання та дійсності правочину.

Скажімо, при припиненні права оренди в односторонньому порядку державним реєстраторам слід враховувати, що одностороннє розірвання договору оренди землі не допускається, якщо інше не передбачено законом або ж умовами договору. Однак, якщо у договорі така можливість прописана, державний реєстратор повинен перевірити факт виконання умов правочину, з якими Закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість припинення речового права на земельну ділянку, власне, аналізувати умови договорів щодо можливості їх розірвання в односторонньому порядку, а також підстави для застосування такого права, передбаченого договором, повідомлення належним чином про це орендодавця, тощо.

Типовими є випадки скасування рішень державних реєстраторів, на підставі яких проводилася державна реєстрація іншого речового права (оренди), коли із поданих для державної реєстрації документів вбачалось, що орендодавцем є особа, відмінна від власника земельної ділянки.

Саме тому необхідно перевіряти відповідність наданих заявником документів інформації, яка розміщена в Державному земельному кадастрі, зокрема щодо цільового призначення земельної ділянки, її площі, документів, на підставі яких таке нерухоме майно набуто у власність тощо. Також варто врахувати, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (в тому числі у порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди.

Водночас державні реєстратори повинні пам’ятати про необхідність перевірки договору оренди землі на предмет його відповідності вимогам статті 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема в частині зазначення істотних умов такого договору.

Нагадуємо, що типова форма договору оренди землі, затверджена Кабінетом Міністрів України, міститься за посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-п#n10.

Ще один важливий аспект, який варто врахувати, — це належний стан документів, які подаються для проведення державної реєстрації прав.

Наполегливо рекомендуємо державним реєстраторами не розглядати документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими виправленнями, заповнені олівцем, з пошкодженнями, що не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст та викликають об’єктивні сумніви в їх автентичності».