Яка юридична доля оренди земельних ділянок після смерті голови фермерського господарства?

Відповідно до статті 8 ЗУ «Про фермерське господарство» передумовою державної реєстрації фермерського господарства як юридичної особи є набуття громадянином України або кількома громадянами України, які виявили бажання створити таке господарство, права власності або користування земельною ділянкою для такої діяльності. Також при цьому у період з 1 січня 2002 до 5 травня 2016 року Фермерське господарство можна було зареєструвати після отримання (оформлення) його засновником лише одного із двох документів – державного акта на право власності на земельну ділянку або договору оренди земельної ділянки.

Після смерті засновника ФГ виникає багато питань щодо подальшої юридичної долі орендованих земель та земель, що передані засновнику для ведення фермерського господарства. Адже, з однієї сторони – земельна ділянка була передана в оренду фізичній особі-засновнику, а з іншої – земля передавалась для створення ФГ як юридичної особи.

З цього питання наразі є судова практика, яка полягає в таких ключових моментах (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 №677/1865/16-ц):

• можливість реалізації громадянином права на створення ФГ безпосередньо пов’язана, зокрема, з укладенням договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства, що є передумовою для державної реєстрації ФГ;
• відповідно до ст.12 Закону про ФГ земельні ділянки, які використовуються фермерським господарством на умовах оренди, входять до складу земель ФГ;
• за змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону про ФГ після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов’язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась;
• після державної реєстрації фермерського господарства у правовідносинах користування земельними ділянками, наданими на підставі Закону про ФГ, відбувається фактична заміна орендаря, й обов’язки користувача земельної ділянки переходять до фермерського господарства з дня його державної реєстрації.

Тобто, виходячи з положень даної постанови, можна зробити висновок, що право оренди земельної ділянки до правонаступників засновника ФГ не може переходити, оскільки таке право належить ФГ як юридичній особі з моменту державної реєстрації господарства.

Але Велика Палата Верховного Суду не врахувала такі положення :

Згідно зі ст. 5 ЗУ «Про оренду землі» Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. При цьому згідно зі ст. 6 цього ж Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗКУ, ЦКУ, Законом «Про оренду землі» та іншими законами України, а також договором оренди землі.

Відповідно до статей 512, 520 ЦКУ Підстави заміни сторони у договорі оренди землі передбачені як загальним законодавством, так і спеціальним – Законом «Про оренду землі». Однак серед них немає такої підстави, як перехід з моменту державної реєстрації до ФГ як юридичної особи прав орендаря земельної ділянки, наданої в оренду його засновнику.

Також немає такої підстави і в статтях 1, 5, 7, 8 і 12 Закону про Фермерське Господарство.

Відповідно до ст. 1218 ЦКУ до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Водночас, у ст. 1219 ЦКУ закріплений перелік прав та обов’язків, які не входять до складу спадщини. Право оренди землі (у тому числі для ведення ФГ) до цього переліку не відноситься. Отже, з огляду на відсутність підстав для переходу такого права до ФГ як юридичної особи, право оренди землі належить його засновнику, а тому має входити до складу спадщини.

Відповідно до ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗКУ та вказаного Закону.

Отже, підсумовуючи вищезазначене, робимо висновок, що право оренди земельної ділянки може бути успадковане в усіх випадках, окрім одного – коли умови відповідного договору прямо забороняють перехід таких прав у порядку спадкування до спадкоємців засновника ФГ.

Якщо ж у договорах оренди взагалі нічого не зазначено з цього питання або прямо закріплена можливість спадкування відповідного права, то це право, за загальним правилом, переходить до правонаступників засновника ФГ – орендаря.

Що ж робити спадкоємцям щоб переоформити на себе статус орендаря?

1. Отримати свідоцтво про право на спадщину

 Відповідно до ЗУ «Про нотаріат» документом, який підтверджує перехід права оренди до спадкоємців, є свідоцтво про право на спадщину.

Згідно зі ст. 190 ЦКУ до спадщини окрім речей відносять і майнові права та обов’язки. Тому робимо висновок, що право оренди земельної ділянки як речове право входить до складу спадщини, а тому документом, який підтверджує перехід права оренди землі від спадкодавця до спадкоємців, має бути свідоцтво про право на спадщину.

Однак на практиці в 90% відсотків випадків нотаріуси відмовляють у видачі такого свідоцтва на успадковане право оренди, мотивуючи це тим, що свідоцтва видаються тільки на те майно, яке належало спадкодавцю на праві власності. 

Отже, якщо нотаріус відмовив у видачі такого свідоцтва, треба спробувати інші варіанти успадкування права оренди.

2. Заміна сторони договору

Цей варіант полягає у тому, щоб внести зміни до договору оренди земельної ділянки в частині особи орендаря.

Для цього спадкоємець надсилає орендодавцю лист - пропозицію укласти додаткову угоду до основного договору оренди земельної ділянку щодо зміни особи орендаря. До листа-пропозиції додають проєкт додаткової угоди та докази, що особа є спадкоємцем фізичної особи-орендаря.

Якщо орендодавець та спадкоємець підписують цю додаткову угоду, це є підставою для державної реєстрації права оренди за спадкоємцем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо спадкоємців декілька, то вони повинні направити спільний лист.

3. Звернення до суду

Якщо перші два варіанти не допомогли у вирішенні питання успадкування права оренди, залишається ще один варіант – звернення до суду. В даному випадку є такі шляхи захисту права оренди в суді:

• зміна договору оренди земельної ділянки в частині особи орендаря;
• визнання за спадкоємцями права оренди землі в порядку спадкування.