Про переважне право орендаря на придбання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу

З 1 липня поточного року в Україні відкрито ринок землі, що дає можливість українцям розпоряджатись власними земельними ділянками сільськогосподарського призначення. У зв’язку з цим, орендарям сільськогосподарських ділянок варто вже зараз розібратись у своїх правах, у тому числі, на викуп орендованої ділянки.

Частиною 1 статті 9 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (зі змінами) передбачено переважне право орендаря на придбання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу. Слід пам’ятати, що таке право діє виключно щодо продажу земельної ділянки. У разі відчуження ділянки, наприклад, шляхом дарування орендар не матиме переважного права стати обдаровуваним. Власник має беззаперечне право розпоряджатися своїм майном шляхом дарування кому завгодно (родичу, знайомому, першому зустрічному). Так само й при спадкуванні ділянки орендар не може посунути спадкоємців, визначених заповітом, чи родичів за законом.

Механізм реалізації переважного права регулюється статтею 130 Земельного кодексу України (крім продажу земельної ділянки на земельних торгах) з урахуванням змін внесених згідно із Законом України  «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28 квітня 2021 року.

Орендар земельної ділянки сільськогосподарського призначення має переважне право купівлі цієї земельної ділянки у другу чергу.

У першу чергу  переважне право на купівлю має особа, яка має спецдозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення на такій ділянці. Інформація про земельну ділянку надр має бути внесена до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК). Виняток: ділянка призначена для садівництва, на ділянці розташовано об’єкт нерухомості, яким володіє орендар.

Тобто орендар зможе скористатись правом, у другу чергу, якщо немає суб’єкта переважного права першої черги або він відмовився від реалізації такого права, на земельній ділянці немає будівель, які належать орендарю.

Умови реалізації переважного права залишилися незмінними: орендар сплачує ціну продажу, а якщо ділянка продаватиметься на аукціоні (власник може обрати й такий варіант) – його пропозиція має бути рівною найбільшій пропозиції із запропонованих іншими учасниками аукціону, виконуються інші умови купівлі-продажу, установлені продавцем.

Якщо власник земельної ділянки, яка перебуває в оренді, вирішив її продати, він зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заява про державну реєстрацію такого наміру подається нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення правочину, разом з проектом договору.

Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

У разі бажання суб’єкта скористатися цим правом, він зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.

Якщо протягом місяця з дня, коли орендар був належним чином повідомлений про намір продажу земельної ділянки, він не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору, вважається, що він відмовився від такого права.

Також існує практика передачі переважного права орендарем іншій особі. Передача здійснюється іншій особі лише один раз, за письмовим договором між орендарем та особою якій передається право. Передане переважне право купівлі земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Про передачу орендар також зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права.

До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов’язки орендаря за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.

Не секрет, що існують випадки порушення переважного права у відношенні орендаря. Якщо таке право все ж таки було порушено, орендар може  пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

З метою недопущення прав громадян щодо переважного права орендаря на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення, слід додержуватися вищевказаних норм законодавства.