Ринок землі: хто може набувати землю сільськогосподарського призначення

Земля є об'єктом права власності українського народу та основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Фактично, весь період незалежності України триває земельна реформа, що за часом є рекордною. Донедавна, на продаж та відчуження сільськогосподарських земель існувала заборона (мораторій), яка означала, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею.

Однак, у березні 2020 року Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 552-ІХ від 31.03.2020), який набрав чинності з 01 липня 2021 року та який фактично відкрив ринок землі та дозволив вільно купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення, які належать громадянам на праві приватної власності.

Звичайно ж, зазначена земельна реформа є поетапною та має певні особливості і обмеження. Отже, для початку вважаємо за необхідне зупинитися на питанні того, а хто ж має право набувати у власність землю с/г призначення.

Статтею 130 Земельного кодексу України, з урахуванням розділу Х «Перехідні положення» цього ж кодексу, визначено, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

• громадяни України;
• юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
• територіальні громади;
• Держава.

Крім того, таке право за певних умов може набуватися також:

• банками (лише в порядку звернення стягнення на земельну ділянку сільськогосподарського призначення як на предмет застави та за умови відчуження земельної ділянки на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності);
• юридичними особами, у тому числі створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України (за умови схвалення такого рішення на референдумі).

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам дозволено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення, лише у разі схвалення такого рішення на референдумі.

Не можуть набувати право власності на сільськогосподарські землі:

іноземці;

особи без громадянства;

іноземні юридичні особи;

іноземні держави;

юридичні особи, створені за законодавством України, де учасниками (акціонерами, членами) є: іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи, іноземні держави, інші юридичні особи (крім банків).   

Окремо законодавцем визначено перелік категорій суб’єктів, яким заборонено набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за будь-яких умов. Зокрема, до них віднесено: 

1) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особи, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

5) юридичні особам, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;

6) юридичні особи, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;

7) фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

8) юридичні особи, створені за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

На окрему увагу заслуговує і така категорія потенційних набувачів права власності, як громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.

Адже, незважаючи на те, що Земельним кодексом України заборонено продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, зазначені особи, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.

Таким чином, перелік суб’єктів, які можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення, досить різноманітний, має численні обмеження та умови, дотримання яких є обов’язковим для належної реалізації права власності.