Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна

01 січня 2022 року набрали чинності зміни, внесені до статті 172 Податкового кодексу України (далі – ПК України), а саме пункти 172.1 і 172.2.

Пункт 172.1 статті 172 ПК України визначає перелік об’єктів нерухомого майна та умови, за яких продаж (обмін) таких об’єктів не оподатковується.

Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, площа якої не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Пункт 172.2 статті 172 ПК України визначає порядок оподаткування доходу від продажу «більш як одного з об’єктів нерухомості» та об’єктів нерухомості не зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПК України. В результаті змін встановлено різні порядки оподаткування доходу отриманого платником податків від продажу:

• другого об’єкта нерухомості (першого об’єкта нерухомості не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 ПК України);
• третього та наступних об’єктів нерухомості (другого та наступних об’єктів нерухомості не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 ПК України).

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 ПК України, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 ПК України, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 ПК України, тобто 5 відсотків бази оподаткування.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) із зазначених у пункті 172.1 ПК України, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 ПК України, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 ПК України, тобто 18 відсотків бази оподаткування, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 ПК України, тобто 5 відсотків бази оподаткування.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 ПК України, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єктів нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Оподаткування доходу від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва, відбувається за правилами встановленими для відповідного об’єкту нерухомості.