Про набрання чинності 10 жовтня 2022 року змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Про набрання чинності 10 жовтня 2022 року змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в результаті прийняття Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Вказані зміни пов’язані з врегулюванням порядку державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, обтяжень такого права з дотриманням вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Саме Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.

Розглянемо наступні зміни:

1) розширено поняття заявника. Наразі заявником у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право (у тому числі замовник будівництва, девелопер будівництва, управитель фонду фінансування будівництва), або уповноважені ними особи (частина перша статті 2 Закону);

2) відтепер одна з загальних засад державної реєстрації прав викладена наступним чином: одночасність вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості та державної реєстрації прав (частина перша статті 3 Закону);

3) Законом встановлено, що у Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Так, частиною першою статті 4 Закону встановлено, що державній реєстрації прав підлягають також і:

- право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на майбутній об’єкт нерухомості;

- спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

- право довірчої власності на отриманий в управління об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

- ряд обтяжень речових прав на майбутній об’єкт нерухомості (податкова застава; обтяження гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна; обтяження спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості; обтяження спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва; обтяження права власності на об’єкт нерухомого майна на користь замовника будівництва/девелопера будівництва);

4) повноваження державного реєстратора зокрема доповнено нормою, відповідно до якої відомості ДЗК та ЄДЕСБ, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, отримані державним реєстратором під час проведення реєстраційних дій шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, долучаються до відповідної заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі прав. Перелік державних електронних інформаційних ресурсів, які використовуються для проведення реєстраційних дій, визначається Кабінетом Міністрів України в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина третя статті 10 Закону);

5) змінено підстави для закриття розділу в Державному реєстрі прав та реєстраційної справи (в тому числі додано такі підстави, як знищення об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості; виключення об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв’язку із змінами проектної документації на будівництво) (частина перша статті 14 Закону);

6) частину дев’яту статті 18 Закону доповнено нормами з особливостями подання та підписання заяв, що стосуються державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, обтяжень такого права;

7) відтепер згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону підстава для відмови в державній реєстрації прав сформульована наступним чином: наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом;

8) перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав, передбачений частиною першою статті 24 Закону, доповнено пунктами 14-20;

9) викладено в новій редакції статтю 27 Закону, а саме змінено перелік документів, на підставі яких проводиться:

- державна реєстрація права власності та інших речових прав;

- державна реєстрація обтяжень;

10) докорінно змінено статтю 27¹ Закону, яка відтепер встановлює перелік документів, які подаються для державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, що підлягає приватизації;

11) доданою статтею 27² Закону детально внормовано порядок державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Зокрема передбачено, що первинна державна реєстрація спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва здійснюється в один із таких способів:

- державним реєстратором на підставі заяви про державну реєстрацію, поданої в паперовій або електронній формі;

- автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав на підставі заяви про державну реєстрацію спеціального майнового права на такий об’єкт, поданої у складі заяви (повідомлення) щодо набуття права на виконання будівельних робіт.

Також первинна державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовими частинами якого є 10 і більше майбутніх об’єктів нерухомості, з одночасною державною реєстрацією спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами такого об’єкта, здійснюється в один із таких способів:

- державним реєстратором на підставі заяви про державну реєстрацію, поданої в електронній формі;

- автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав на підставі заяви про державну реєстрацію спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, на всі майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами такого об’єкта, та обтяження гарантійної частки, поданої у складі заяви (повідомлення) щодо набуття права на виконання будівельних робіт;

12) доданою статтею 27³ Закону закріплено порядок державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва чи спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості.

Водночас встановлено, що положення цієї статті в частині автоматичної державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано право власності на неподільний об’єкт незавершеного будівництва, поширюється на неподільні об’єкти незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»;

13) реєстраційна дія в Державному реєстрі прав, проведена в автоматичному режимі, вважається дією технічного адміністратора та може бути оскаржена в порядку, передбаченому статтею 37 цього Закону (частина 16 статті 18 Закону);

14) ВАЖЛИВО! Згідно з Прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» до запровадження технічної можливості державної реєстрації речових прав автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, передбаченої статтями 27², 27³ Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», така державна реєстрація проводиться державним реєстратором за зверненням заявника;

15) статтю 34 Закону доповнено новими положеннями, відповідно до яких визначено адміністративний збір:

- за державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва на підставі заяви про державну реєстрацію права, поданої в паперовій або електронній формі (0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб);

- за державну реєстрацію спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості на підставі заяви про державну реєстрацію права, поданої в паперовій або електронній формі (0,05 мінімальної заробітної плати за кожний майбутній об’єкт нерухомості)

- за державну реєстрацію права довірчої власності на отриманий в управління об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (0,01 прожиткового мінімуму для працездатних осіб);

- за державну реєстрацію обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, на підставі заяви про реєстрацію права, поданої в паперовій або електронній формі (0,01 мінімальної заробітної плати за кожний майбутній об’єкт нерухомості).

Разом з тим встановлено, що адміністративний збір не справляється:

- за державну реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості, права власності на об’єкт нерухомого майна, яка у випадках, визначених цим Законом, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав;

- за державну реєстрацію речових прав та обтяжень, яка у випадках, визначених цим Законом, здійснюється автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав.

Також передбачено, що за внесення до Державного реєстру прав запису про спільну сумісну власність власників об’єктів нерухомого майна (житлових та нежитлових приміщень) на приміщення (місця) загального користування (у тому числі допоміжні) в будівлі, споруді, а також належні до них будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників відповідного об’єкта та розташовані на прибудинковій території, адміністративний збір не справляється.

Нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за посиланням: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15/ed20221010#Text