Про зміни, яких зазнали положення щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у зв'язку з прийняттям Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»

10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Закон  визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.

У зв’язку з прийняттям цього закону внесено зміни до низки нормативно-правових актів,  в тому числі  і до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Перш за все, законом вводяться нові поняття, якими визначаються об'єкти спеціального майнового права, такі як неподільні об’єкти незавершеного будівництва, подільні об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості.

Водночас суттєво змінено підстави для державної реєстрації прав та їх обтяжень, закріплені статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зміненими підставами для державної реєстрації прав  є:

1. укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат;

2. судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

3. рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

4. договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акт приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

5. акт приймання-передачі нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

В свою чергу зміненими підставами  для державної реєстрації обтяжень наступні:

1. судове рішення щодо набуття, зміни або припинення обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що набрало законної сили;

2. рішення державного виконавця, приватного виконавця щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

3. визначений законодавством документ, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості;

4. договір, укладений в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, чи його дублікат;

5. договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), договір про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання яких сплачено частково ціну майбутнього об’єкта нерухомості;

6. заява про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва, та обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки;

7. заява про зміну гарантійної частки (у тому числі у зв’язку із зміною проектної документації на будівництво);

8. закон, яким встановлено заборону користування та/або розпорядження нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості.

Відтепер встановлено умови, які мають бути дотримані для проведення державної реєстрації:

1. спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше;

2. спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше (одночасно з державною реєстрацією спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється державна реєстрація обтяження речових прав на подільний об'єкт незавершеного будівництва);

3. спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості, яка проводиться вперше. Важливо, що державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, яка проводиться вперше, здійснюється одночасно щодо всіх таких об’єктів у складі подільного об'єкта незавершеного будівництва. Крім того, одночасно з такою державною реєстрацією здійснюється державна реєстрація обтяження речових прав на майбутні об'єкти нерухомості, які включені до гарантійної частки.

Звертаємо увагу на те, що державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, яка проводиться вперше, здійснюється виключно за замовником будівництва.

Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», запроваджуючи нові механізми гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, покликаний зробити первинний ринок нерухомості більш прозорим та створити діючі механізми захисту прав інвесторів. Це особливо важливо під час економічних ризиків в умовах воєнного стану.