Щодо алгоритму дій державного реєстратора в разі зміни правового статусу «квартир, що мають окрему земельну ділянку та окремий вхід у 2-х чи більше квартирному будинку» на «житловий будинок»

Міністерство юстиції України з метою забезпечення єдиної практики застосування законодавства суб’єктами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень листом від 18 листопада 2022 року № 109344/8.4.4/32-22 (далі – лист Міністерства юстиції України) повідомляє таке.

Об’єкти нерухомого майна такі, як квартира у будинку квартирного типу та індивідуальний житловий будинок, є різними за типом об’єктами, що не можуть існувати фізично одночасно.

У випадку, коли об’єктом цивільних прав є індивідуальний житловий будинок, то щодо цього будинку виникають права та обов’язки. Якщо об’єктом цивільних прав є квартира, то саме квартира, як частина від цілого, є самостійним об’єктом цивільних прав. Водночас сам житловий будинок, у якому є самостійні об’єкти цивільних прав, не може бути об’єктом цивільного обороту.

У випадку, коли мова йде про наявність квартир як об’єктів цивільних прав та бажання власника такої квартири «перевести» її в індивідуальний житловий будинок, потрібно вирішувати питання про «переведення» в цілому житлового будинку з усіма квартирами, розміщеними у ньому, у декілька (залежно від кількості квартир) індивідуальних житлових будинків.

Оптимальним шляхом цього переведення є реконструкція.

Детальніше щодо будівельних процедур описано в листі Міністерства розвитку громад та територій України від 04 жовтня 2022 року № 7/9.3.2/10375-22 (далі – лист Міністерства розвитку громад та територій України) як головного органу у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування, а також забезпечує формування державної політики у сфері архітектурно-будівельного контролю та нагляду (копія додається).

Звертаємо увагу, що абзацом другим пункту 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (зі змінами), установлено, що державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт, утворений у результаті поділу, виділу частки або об’єднання у результаті реконструкції проводиться відповідно до пунктів 77–81 цього Порядку з урахуванням особливостей, визначених цим пунктом.

З листом Міністерства юстиції України та листом Міністерства розвитку громад та територій України можна ознайомитися за посиланнями: 

https://drive.google.com/file/d/1-kl7BBwJSRxY6euQ2OcnV14IDPZNiVzr/view?usp=sharing

https://drive.google.com/file/d/1zQ14dlsyJHYi6sUe-d4W6ZfmX71txjC6/view?usp=sharing