Оцінка нерухомості у нотаріальному процесі: від формальної перевірки до превентивного контролю
Договір відчуження нерухомості поєднує цивільно-правову мету з механізмом формування податкових зобов’язань. Відповідно до статті 1 Закону «Про нотаріат», вчинення нотаріальних дій забезпечує їх юридичну вірогідність. У системному зв’язку з нормами Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та Податкового кодексу України це покладає на нотаріуса обов’язок здійснювати поглиблену перевірку документів.
Оціночна вартість майна є базисом для обчислення ПДФО, військового збору та пенсійного збору. Відтак, належна верифікація документу про оціночну вартість забезпечує дотримання публічного інтересу та захищає сторони від фіскальних санкцій.
Порядок вчинення нотаріальних дій передбачає обов’язкову наявність оціночної вартості, визначеної належним суб’єктом оціночної діяльності.
Водночас пунктом 1.17 глави 2 розділу ІІ цього ж Порядку передбачено, що нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності.
Ключове значення має і пункт 172.3 статті 172 Податкового кодексу України, відповідно до якого дохід від відчуження нерухомого майна визначається за договірною ціною, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі.
Абзацом 25 цього ж пункту встановлено, що під час проведення операцій з продажу майна та інших правочинів, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість і дохід підлягає оподаткуванню (крім випадків успадкування та дарування майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою), нотаріус має перевірити:
*в Єдиній базі — зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки; або
*реєстрацію звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звірити інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) і ринкову вартість об’єкта нерухомості, які містяться у звіті, з даними Єдиної бази.
📍 Деталізація цього обов’язку міститься у Порядку ведення Єдиної бази даних звітів про оцінку (наказ Фонду державного майна України від 17.05.2018 № 658). Він передбачає, що нотаріус з метою перевірки достовірності даних про об’єкт нерухомості звіряє відомості, внесені до Єдиної бази, з офіційними документами на такий об’єкт. Під час перевірки звіту про оцінку нотаріус додатково співставляє його за ідентифікуючими ознаками майна з даними Єдиної бази.
Ідентифікуючі ознаки майна перевіряються на відповідність даним, зазначеним в офіційних документах на об’єкт.
Нотаріус уповноважений і зобов’язаний у випадках, встановлених законодавством, посвідчувати правочини за наявності належним чином підтвердженої оціночної вартості об’єкта нерухомості; здійснювати перевірку та звірку ідентифікуючих ознак нерухомого майна з Єдиною базою даних звітів про оцінку та офіційними правовстановлюючими документами; забезпечувати недопущення укладення правочинів із використанням недостовірних даних про об’єкт нерухомості.
Таким чином, нотаріус здійснює змістовну перевірку документів, що підтверджують оціночну вартість майна. Фактично йдеться про елемент превентивного фінансово-правового контролю.
🔎 Практика свідчить: одним із найбільш ризикових аспектів у сфері відчуження нерухомості є штучне заниження вартості у звітах про оцінку. Формально такі документи відповідають процедурі, водночас їх зміст інколи відображає викривлені характеристики об’єкта.
Типові індикатори:
🔹 кратне заниження площі;
🔹 викривлення адресних або територіальних характеристик;
🔹 маніпулювання технічними параметрами;
🔹 необґрунтовані коригувальні коефіцієнти;
🔹 відсутність належного підтвердження технічного стану.
📘 У цьому контексті орієнтиром виступають положення Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440. Зокрема, пункт 3 передбачає використання достовірних даних, а пункт 56 — необхідність документального підтвердження інформації, наведеної у звіті.
Для нотаріуса це означає підвищену професійну увагу та належну правову оцінку у випадках виявлення невідповідностей або індикаторів викривлення даних.
💼 Використання необ’єктивного звіту формує правові та фінансові наслідки: для сторін — ризик донарахувань і санкцій, для держави та громад — це втрати бюджетних надходжень та викривлення податкової бази у сфері обігу нерухомості.
📊 За умовними розрахунками, що ґрунтуються на відкритих даних нотаріальної практики, навіть часткове заниження вартості нерухомості може мати суттєвий фіскальний ефект. З огляду на середню ринкову вартість об’єкта та сукупне податкове навантаження, за окремими сценаріями орієнтовні втрати бюджетів можуть сягати понад 1–1,5 млрд грн щорічно.
Такі розрахунки мають оціночний характер, водночас наочно демонструють масштаб проблеми та її вплив на фінансову спроможність держави і територіальних громад.
📌 Таким чином, питання правомірності правочину та його юридичної чистоти є результатом належного функціонування всієї системи правового забезпечення: від якості нормативного регулювання, сформованого законодавцем, технічної надійності та захищеності Єдиної бази даних звітів про оцінку — до добросовісності та професійної відповідальності суб’єктів оціночної діяльності.
Водночас саме нотаріус виступає фінальним юридичним фільтром, який у межах наданих законом повноважень забезпечує належну правову оцінку поданих документів, звертає увагу на можливі невідповідності та сприяє недопущенню використання сумнівних звітів, тим самим забезпечуючи правову чистоту правочину.